Aktualności

Share |

Każdy z nas prędzej czy później marzy o swoich „czterech kątach”. Powody są różne: założenie rodziny, zmiana miejsca zamieszkania, a czasem chęć odseparowania się rodziców.  Niezależnie od motywów, jakimi się kierujemy, decyzja o zakupie konkretnej nieruchomości powinna być dokładnie przemyślana nie tylko pod kątem finansowym, ale również prawnym.

Czym się kierujemy przy zakupie nieruchomości?

Przy wyborze nieruchomości kierujemy się zazwyczaj takimi kryteriami jak: położenie, powierzchnia, cena i stan techniczny. Niejednokrotnie potencjalny kupujący zapomina o czymś, co jest równie istotne, jak wskazane wyżej czynniki. Chodzi mianowicie o stan prawny nieruchomości

Dlaczego jest to ważne? Skąd zaczerpniemy informacje?

Analiza stanu prawnego jest niezwykle ważna z punktu widzenia ewentualnych negatywnych konsekwencji, które mogą być związane z nabyciem konkretnej nieruchomości. Chodzi m.in. o roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ustanowienie służebności przechodu albo przesyłu czy też wpis wzmianki o toczącej się egzekucji z nieruchomości. Źródłem tych wszystkich informacji jest  księga wieczysta. Należy przy tym wyraźnie podkreślić, że księgi wieczyste są jawne, a zatem każdy z nas ma prawo do przeanalizowania jej treści. Nie musi przy tym wykazywać się interesem prawnym. Zgodnie z art. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Wszelkie roszczenia ujawniane są w dziale III księgi wieczystej.

Są one swego rodzaju „ostrzeżeniem” dla potencjalnego nabywcy. Pokrótce przedstawię skutki ich wpisania:

1) Ostrzeżenie o toczącej się egzekucji z nieruchomości

Wzmianka o toczącej się egzekucji wpisywana jest na wniosek Komornika Sądowego. Podstawą wpisu jest wniosek sporządzony przez organ egzekucyjny na urzędowym formularzu, należycie opłacony. Dołącza się do niego m.in. wezwanie do zapłaty należności. Zajęcie nieruchomości rodzi skutek tego rodzaju, że wszelkie czynności rozporządzające (np. sprzedaż) po dacie zajęcia, nie mają wpływu na egzekucję z tego składnika majątku. Innymi słowy, komornik może prowadzić dalsze czynności, które prowadzą do jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Nabywca zatem może ją utracić.

2) Służebność

Ustanowienie służebności może nastąpić na mocy umowy, orzeczenia sądowego, zasiedzenia, albo decyzji administracyjnej. Służebność obowiązuje każdorazowego właściciela nieruchomości obciążanej. Zbycie nieruchomości nie ma zatem wpływu na jej istnienie.

3) Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

Częstą praktyką przy sprzedaży nieruchomości jest zawieranie wpierw umowy przedwstępnej. Wymaga ona dla swej ważności, tak samo jak umowa przyrzeczona, formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Istnieje możliwość wpisania tegoż roszczenia w dział III księgi wieczystej. Gdyby okazało się, że właściciel sprzedał nieruchomość innej osobie, aniżeli ta, która była stroną umowy przedswstępnej, to naraża się na wystąpienie z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Rodzi to negatywne konsekwencje dla nabywcy, bowiem może okazać się, że na skutek orzeczenia sądu przestanie być jej właścicielem.

Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości natury prawnej czy też innej – warto zasięgnąć porady prawnika. Pozwoli to na zaoszczędzenie nerwów i uniknięcie negatywnych konsekwencji, jakie mogą wyniknąć z nabycia nieruchomości. Jest to poważna decyzja, której nie należy podejmować pod wpływem emocji!

Krzysztof Łaciński prawnik Kancelarii Lex Financial


Zapisz się do newslettera

i bądź na bierząco z ofertami